易宪容：国内房地产企业同样也在疯狂
上半年，国内不少城市房价的疯狂，让更多的住房投机炒作者更为贪婪与恐惧；而国内银行的信贷资金又以住房按揭的方式基本上流入房地产市场，也让银行既惊又喜，惊的是国内住房投机炒作为何会如此疯狂，如果这种狂潮退出，银行的贷款如何收回，喜的是在房价上涨时，住房按揭贷款的增长，就是银行利润的扩张，所以今年上半年国内银行的利润水平比2015年要好，原因就在这里。在国内投机炒作者疯狂及银行向房地产市场注入大量资金的同时，国内房地产企业的疯狂也在所难免。国内房地产企业的疯狂不仅在于如何把早几年积压在手上的项目快速推出，快速销售，让其资金回笼与利润实现，同时也表现为顺政府为保GDP增长把融资成本降低到历史最低水平之风，加大杠杆，进行大量的融资把以往外债及高成本的资金置换出来，及融资更多的低成本资金来抢地，以便未来的业务规模大扩张。因为，国内房地产企业早就看到政府的软肋，只有推动房地产市场投资，才能保证GDP的增长。所以，在中国政府要求去杠杆化的背景下，房地产企业的全面加杠杆成了2015年以来的时尚，也是今年以来国内不少城市地王频繁出现的最大动力。
据最新统计数据显示，今年1至6月份，沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元。根据Wind资讯统计数据显示，在这137家上市房企中，超过百亿元负债的房企总计为59家，占比43%，超过300亿元负债的房企有32家，占比为23.3%，其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份和泛海控股负债均超过1000亿元，分别为5741.33亿元、5453.3亿元、3249.3亿元、1835.74亿元、1599.14亿元、1253.5亿元和1178.6亿元。
截至2016年中期，资产负债率大于80%房企占22.6%，在70%至80%之间占比为20.43%，60%-70%之间的占比为20.43%。资产负债率排在榜首的企业为*ST珠江，高达115.45%。有分析指出，在这一轮房地产上升周期中，A股房企整体净负债率依然处于高位，有息负债总额仍在攀昇，同时分化加剧，龙头房地产企业的杠杆率改善，而中小型房企杠杆依然维持高位，杠杆率较高的皆为国企。
因为，在2015年以来政府的房地产救市政策及央行过度扩张的住房按揭贷款政策下，不仅让大量的银行信贷资金流入房地产市场，特别是住房销售的创记录更是重新唤起房地产企业对市场的憧憬，房地产的大小开发商又开始储蓄力量要这些市场机会与条件再次疯狂冲刺。因为，历史来看，从来就没有过如中国房地产企业能够在如此短期的时间里聚集或掠夺社会财富的机会。
比如，基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势，2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元，其中下半年占比达到95%，2016年前7个月，已累计发行5760亿元，超过2015年全年水平。有分析指出，低成本的公司债融资大潮实际上加速了“地王潮”的蔓延。大型房企都在回归主流城市，然而其回归成本却很高，不得不借公司债发行门槛降低时大规模“储粮”，以期在抢地中占优势。
可以看到，国内房地产企业之所以如此疯狂加大融资杠杆，增加负债率，并疯狂地冲击这些热点的土地市场，最为重要的原因在于中国房地产企业看准了中国政府为了保证GDP增长不会放弃房地产这个增长动力的要害。既然政府要以房地产来保中国的GDP增长，那么政府就不会改变当前中国的房地产政策，也不会改变当前中国房地产市场利益格局。中国政府还是会以更为优惠的信贷政策及税收鼓励中国的住房持有者进入房地产投机过度炒作，也会不断向投中国的住房投资者发出更为明确的信号，住房市场仍然是最好的投资赚钱工具。比如，当前政府所谓因城施策的房地产政策就是这样一种信号。在这种信号下，不仅可以把不同城市的房价逐渐推高，增加住房的销售及所谓的繁荣，也会让房地产企业增加房地产市场的投资憧憬。
可以说，只要政府不限制住房的投机炒作而让住房仍然成了一种主要赚钱工具，只要不把住房的投资与消费用税收作一个区分，在按揭贷款利率及首付比例都处于历史最低水平的情况下，那么国内房地产市场的炒作不仅不会停止，反之会由一线热点城市不断地向三四线城市蔓延。对于这点，国内的房地产企业看得最为清楚。对于中国这个无限大的房地产投资市场来说，只要房地产泡沫还可以向三四线城市蔓延，尽管中国房地产泡沫破灭是时间问题，但这个无限大的市场同样为这个巨大房地产泡沫存在留下的空间。在这种情况下，房地产企业预期各种城市的房价还会上涨，中国房地产企业要把握好住这个机会最好的方式当然以高杠杆快速扩张。这是国内房地产企业最好的选择。
当然，对房地产企业的高杠杆行为，只要房价上涨，只是房地产泡沫不破灭，无论是房地产企业自己来看，还是国内银行及地方政府来看，都会认为不存在风险。但是，房地产泡沫一旦破灭，所有的风险都会暴跌出来。尽管中国这个巨大的房地产泡沫只是时间问题，何时破灭是不确定的，但房地产企业的融资高杠杆只会加快这个泡沫破灭速度。估计这是谁也无法改变的内在法则。
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