野渡自渡：中国房地产上演末路疯狂闹剧
不管你信不信，中国楼市正在演绎着末路狂奔闹剧。最近地王不断被刷新就验证了这一点。就在今年8月17日，融信集团拿下上海静安区一地块，成交总价高达110.1亿，楼板地皮价超10万/平方米，再创历史新高。这样推算下来，将来该楼盘市场价肯定会超过15万每平米......有道是，上帝欲使其灭亡，必先让其疯狂。今天中国房地产价格末路疯狂闹剧，自然让人想起当年日本楼市。历史何其相似，当年日本人也是哭着喊着疯狂将楼市推向顶峰的，结果又怎样呢？1991年，日本楼市大决堤，全国房价一泻千里，演绎出世界历史上最大的房地产泡沫，从此日本国陷入“失去的二十年”......
一向以务实和严谨著名的日本人，为什么会在楼市疯狂面前抑制不住？即使是在房价崩盘的前一夜，全国人民如同鸡血充脑，还在疯狂演绎着房地产故事。因为此前政府和地产商制造的两个“神话”深深地嵌入了日本人脑海：第一个神话是“土地不会贬值”；第二个神话是“东京房价不会下跌”。土地到底会不会贬值？房价究竟会不会下跌？日本楼市神话破灭对我们今天有什么启示？第一个神话——“土地不会贬值”
日本人认为“土地不会贬值”，原本是有道理的。对于岛国人来说，土地稀缺有着历史性的阵痛。历史上正是因为国土面积、国家资源有限，所以日本人才发动了一场又一场对外领土扩张战争。而相对于现实来说，日本经济自1955年起高速发展30年，为全国人民创造了一个不朽的经济神话。对外掠夺土地得不到的东西，可以通过国内土地保值增值来弥补，从而解决人多地少、资源不足短板。通过战争获取土地显然不合时宜，但通过现有土地增值来弥补资源短板，创造新经济增长却是创新可行的。对于日本国来说，土地资源是有限的，但人的需求是无限的，人口红利是无限的，所以经济发展是无限的，土地增值也是无限的。这就是日本人“土地不会贬值”观念来源。
按照日本人的土地永远增值生财逻辑，“土地不会贬值”观念牢牢印在岛国人心中。今天日本人地生财逻辑，在中国人看来似乎更加契合。由于我们实行的是土地公有制加计划调拨，所以中国庞大的人口基数相对于国家控制、计划调控城市土地来说，中国土地使用更加严格，因此可用于楼市的土地资源可能比完全市场经济的日本更加紧张。
中国土地总面积为960万平方公里,仅次于俄罗斯和加拿大,居世界第三位，但我们人均占有的土地面积只有世界的29%。中国13亿人口，人均土地面积为0.00738平方千米；日本1.3亿人口，总面积374744平方公里，人均占地是0.003平方千米。中国人均土地面积是日本的近2.5倍。数据表面看起来中国人占有土地面积比日本人多得多，但是，刨去国土四分之一沙漠、隔壁、荒山、高原不适宜人居，中国人均土地占有量会大大缩减。按照国土部公布的全国土地利用数据分析，截止到2013年底，全国城镇土地总面积为858.1万公顷(12872万亩)。其中，城市面积占47%（建制镇面积占53%）。这样计算下来，刨去四分之一无用土地，单从城市面积来说，中国人实际占有土地也就是日本人一倍多了。倘若再按照日本土地私有无限利用，中国土地公有、计划调拨来看，中国13亿人全部进城，实际人均占地面积比日本人多不了多少。所以政府和开发商忽悠的土地稀缺性问题，在中国确实存在（但这更多是人为的）。
当年日本人心中“土地不会贬值”观念，相对于今天中国城镇化运动来说，我们可谓是命运共同体。虽然在国土面积和资源来说，中国人确实优于日本人，但全国13亿人口的城市化运动，人们对美好生活的向往，特别是8亿中国农民进城，必将制造出无与伦比的土地需求。有了这个发展动力，对于土地面积有限的城市来说，特别是对于政府严格调控下的城市土地来说，今天的“土地不会贬值”观念不仅被中国人广泛接受，而且还演变成了“土地会永远增值”。
日本人多地少，人们坚信土地永远是稀缺的。中国的城市化运动，通过政府和开发商唱“双簧”，“土地不会贬值”观念也终于深入人心。在疯狂的概念炒作下，日本全民陷入炒地买房风潮，土地价格不断暴涨，“地王”每隔几个月就刷新一次。从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。这样发展到1990年，日本土地价格达到峰值，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。
中国的土地增值多少？自从1998年住房商品化改革以来，由于各级政府的“托市”，无良开放商的贪婪，国际游资的炒作，民间资本的投机，中国房地产价格按收入比价计算，已然超过世界上任何国家。与房价上涨相伴随的是土地成交量倍增，除了上海“地王”亮相，近期一二线城市也是地价飙涨。不仅北上广深土地市场“高烧不退”，即使是南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市也是“地王”频出......
第二个神话——“东京房价不会下跌”
如果说第一个神话是土地资源——物质的神话，那么第二个神话就是经济发展——人的神话。奠定这一“神话”崇拜的，是日本过去几十年经济的强劲增长，日本一跃成为世界第二经济强国......不可否认，日本人是一个善于学习的民族，李氏唐朝强盛，日本人就向中国学习；美国大兵强悍，日本人就向西方学习。明治维新后脱亚入欧，坚定不移走市场经济道路，成就了今天的日本。然而日本经济的快速发展，所导致的负资产就是这个民族的狂妄自大。在房地产疯狂状态下日本人看来，东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了......
日本只有一个东京，吸引着全国的人口流入；世界只有一个东京，必将吸引着全球的人才流入。东京掌握着全国教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。对于庞大的抄楼者来说，东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了，就开始买6大城市（东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户），最后再买小城市，反正房价会永远涨......在房地产疯狂下，为“东京房价不会下跌”神话推波助澜的，恰恰是日本政府。在政府促推下，东京人、日本人都如同打了鸡血。政府永远会支持房地产，站在世界中心东京，怎会有泡沫破裂的担忧呢？
历史何其相似？由东京的神话我们自然会想到北京的神话。今天中国政府史无前例地支持房地产，房地产成为经济支柱，“去库存”成为基本国策。北京城区的房屋均价早已经超过4万元每平米，四环内已经超过6万每平米，二环内已经超过10万每平米，而且还在暴涨。即使周边城市房价，京津冀联动，也跟着北京起舞......一切发展下去还会怎样？当年东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，今天北京的地价也与美国全国的土地价格相差无几了......
日本人还忽略了一个问题，那就是人口老龄化。80年代末日本城市化率已经达到77.4%，随着人口老龄化率不断攀升，人口红利不再，城市化红利消失，整个经济也就失去了增长动力，于是乎房价也就失去支撑。日本房地产价格似乎是一夜暴跌的，当泡沫破裂和崩盘时，以东京为首的大城市，恰恰下跌最严重。今天中国“未富先老”，人口红利正在消失，老龄化问题开始困扰政府。北京地区尤其严重。一切好在北京首都各种优势突出，目前经济还有外来人口净流入支撑罢了......
“东京房价不会下跌”神话一朝破裂了，北京的神话还能演绎多久？从50年代到80年代，日本经济延续了30多年高增长神话；同样从80年代到今天，中国经济也在延续了30多年高增长神话。如果说东京是日本楼市神话的编剧，那么北京何尝不是中国房地产神话的导演？日本只有一个东京，中国也只有一个北京，东京能够吸引着全国、全世界人口流入，北京为什么就不能？就现在北京房地产神话来说，版本似乎比当年的东京更加“靓丽”。日本楼市神话破灭对我们有什么启示
住房的作用是什么？什么才是房屋的价值？尽管现在中国房地产价值与价格严重偏离，但房子作为房子，最终必须回归其基本价值，那就是其居住功能。这一点是无可改变的。
是泡沫，就一定会破灭的，只不过是迟早问题。1990年，日本股票市场率先崩盘。短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上。紧接着日本楼市大崩盘。随着房价暴跌，国民财富持续缩水。20多年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。全日本经济更是萎靡不振，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。房地产崩盘是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”，是特指八十年代末那段疯狂的时光；从1990年至今的二十多年，日本人又发明了一个新名词——“失去的二十年”，失落情绪遍及整个日本......
想想日本楼市崩盘之前，房地产市场是何等壮观。当时，日本政府奉行信贷宽松政策，央行大肆放贷，鼓励居民贷款买房。金融机构也乐于将钱贷给土地投资者，并鼓励投资者买到地后，再以土地作为担保，继续贷款买地……看看这些政策，和今天我们房地产“去库存”政府鼓励买房，信贷优惠无限，一切何其相似。
今天面对“地王”频出，房价疯涨，中国楼市真的还能继续狂飙吗？真的没有楼市崩盘的哪一天吗？政府能够永远“托市”吗？日本国楼市崩盘前一年，上演了股市崩盘。恰好在去年，中国也上演了股市暴跌版本，从5178点暴跌到2638点，半年时间下跌50%。中国股市去年连续经历三次股灾，今天还在泥淖中挣扎......按照日本房地产崩盘逻辑，股市暴跌后接下来的故事又会是什么呢？
崩盘都是在最不经意的时候来临。城市化发展红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量，都会在某一刻全面爆发......尽管我们有无比优越的意识形态制度“自信”，尽管各级政府在毫无原则地“托市”，尽管开发商在疯狂制造“地王”，尽管专家学者在昧着良心“忽悠”，但中国房地产下跌绝不会以某些人意志为转移的。事实上除日本外，美国、泰国、台湾、香港等多个国家和地区都曾出现过楼市崩盘现象，所有楼市崩盘的前兆各地都是惊人地相似的。现在问题是，日本楼市崩盘造就“失去的二十年”，中国房地产一旦崩盘，结果又会怎样呢？
日本楼市崩盘，房地产企业倒闭，银行因为不良贷款率暴增而倒闭，普通国民住房转眼之间成了负资产。也许某些人会说，日本悲剧不会在中国上演，因为我们与日本完全两样，无论是资源优势、经济优势还是人口优势，最重要的是，我们还有意识形态制度“自信”。不错，体制优势，计划调控，权力管控，中国房地产似乎要比日本“安全”得多，然而，今天中国国情，房地产不仅与整个经济严重捆绑，而且早已被特殊利益集团所操控，捆绑政治了。而今房地产问题远远不是这个国家的经济问题，房地产大到不能倒，已经上升到国家政治问题了......
上帝让你灭亡，必先让你疯狂！这是一个疯狂的时代，中国人早已经不能用理性来思考这轮房价的上涨了。如何理解房地产政治问题？因为政府无论如何都会保护房地产的，房地产一旦“崩盘”，不仅是特色经济必将随之“崩盘”，即使特色政治体制也会随之“崩盘”，所以政府会全力挽救房地产的。即使是再疯狂“去库存”，再疯狂涨价，再疯狂印钞票，一切也比权力“崩盘”来得更合算.....
当初日本人霸气时似乎全世界都是日本的，这就像今天中国土豪在全世界买地炒房。然而日本楼市崩盘几代人都被房子坑惨了，它曾让日本20多年没翻身，到现在也没有缓过劲来。那么今天东京PK北京，中国房地产神话还能持续多久？中国政府权力无边不假，威权政治有权就任性也是真的，但是，按照经济基础决定上层建筑规律，在这个政治民主化，经济市场化主导的世界，威权政治真的就所向无敌吗？权力就真的永远万能的吗？倘若权力既所向无敌又永远万能，那强人萨达姆、卡扎菲为什么还会灭亡呢？！有道是出来混，一切都要还的——别看你今天闹得欢，小心将来拉清单！
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