张平：警惕“全民炒房”会带来灾难性后果
近日，上海一则楼市新政传言疯狂发酵，尽管官方出面辟谣，但也难阻投资客想方设法进入楼市的冲动。如今，“假离婚”投资买房的行为仍然在一线城市蔓延，因为哪里有高回报，人流和资金就会拥向哪里。现在看来，房价上涨乃是投资客认为后市有利可图，这便成为投资客进入楼市的重要原因。当然，现在从投资客的形式来看，并非只有通过“假离婚”的唯一途径买房，还有以公司形式投资购房、房企员工炒自己的房子、以海外户籍身份投资购房，等等。
与以往稍有不同的是，现在的投资客已不局限于在自己居住的城市购房，而是根据不同城市的特征开始在这些其他城市间轮动，这进一步推动了各大城市的楼市热度，各个城市间也形成了轮动上涨之局面。笔者根据不同市场发展阶段，投资客进场的特征的不同，将楼市投资客在今年炒楼的特征归纳为三个阶段。
第一阶段（第一季度），投资客以一线城市和部分核心二线城市为中心，投资目标为该市的优质地产项目。当时，投资客们转战于一线城市内的各个板块之间，寻求价值洼地，以期望获得较高的回报收益率。
第二阶段（第二季度），今年3月末，由于受到京沪深楼市新政出台或执行面从严的影响，投资客的购房资格受到限制，因此，投资客们开始转战一线城市的周边二三线城市，寻找优质项目。
比如，长三角经济圈的上海投资客开始转战苏州、杭州。京津冀经济圈北京的投资客开始转战天律、廊坊等。同时，因为部分二线城市的火爆，也带动了经济圈内其他城市成交量的活跃。比如苏州投资客转战无锡、常州，杭州的火热也带动了宁波等城市交易量的迅速回升。
第三阶段（7月份至今），因为一线城市、核心二线城市（比如苏州、南京、合肥、厦门等）的房价已经被炒高，所以此时投资客又开始寻找处于价值洼地的二线城市，比如长沙、郑州、南昌等。
现在很多人奇怪，是什么因素促使投资客开始有步骤的推高各大中城市的楼市的呢？一方面，货币政策宽松，资金成本过低，而国内目前又处于资产荒的时期内。从投资者的先后顺序来看，开始关注一线城市，后面是一线城市所处的经济圈内的垓心二线，最后是一般的二线城市，这样投资客的资金轮动必会导致不同城市的楼市出现轮番上涨的现象。
另一方面，地王推动房价上涨预期，随着价值洼地的城市轮番上涨，吸引着投资客的资金流向，今年第二季度，随着地王频出，推动楼市进入量价齐升的状态，如苏州、南京、合肥等热点二线城市，投资客开始关注这些城市，引领当地市场进入“全民炒房”时代。
与去年通过场内外配资等“加杠杆”的形式，引发全民炒股票类似，今年除了大街小巷阿姨大妈们都开始讨论投资买房之外，更离谱的是，很多市民借用“假离婚”的方式让自己能够再投资一套房，这样的楼市风险恐怕将要来临了。
首先，从政策层面看，各级政府均不支持房价的过快上涨。前些时候，中央提出要抑制资产泡沫过快上涨，并提出要去杠杆。这其中就是在隐喻国内的房地产市场泡沫。
此外，政策层面来看，部分城市因为楼市过热已经出台调控措施，比如京沪深、厦门、苏州、南京等。从政策趋势来看，上述热点城市仍然存在政策层面“降杠杆”收信贷的可能性，并且随着调控政策的从严执行，上述城市的短期投资价值正在降低，投资风险在增加。
再者，当前中国的货币政策无论从放松程度、房贷利率水平都处于历史上的最低时期，而这种局面不久被打破。预计部分热点城市在9月份前后出台“降杠杆”收信贷措施，楼市新政从严执行，市场成交量势必会出现下滑（当前深圳、苏州已经出现下滑和回调的趋势）。同时，随着货币政策逐步收紧，各地地王的高热也将退潮。
最后，当一二线城市的上涨预期被打破，投资客一旦发现风险即将来临，就会选择获利退场，便会将大量房源投向市场，当前的求大于供的局面将会改善。
笔者预计，未来先是核心城市周边的城市出现成交快速萎缩，随后核心城市高烧也开始逐步降温。接下来，市场将回归以居住和改善为主的理性市场。当市场风险来临后，投资者退场，资金在各个城市间的轮动效应也将终结，市场将会经过一段僵持时期后，进入调整期。
投资客转战各城市楼市，之前所谓的价值洼地已经不复存在。而当“全民炒房”现象愈加浓裂时，风险也会快速上升。因为房价的快速上涨，即会使各级政府加大对房地产的调控力度，更会使银行收缩贷规模。当居民杠杆加到超出其能力范围之内时，房地产的泡沫便会随着杠杆的消失而出现崩塌。
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