刘晓博：北上深房价20万时，是否卖光所有的房子？
早上起来，一位朋友在微信朋友圈里发布了一个命题：如果深圳房价达到20万元，要不要卖掉房子？这让我想起一篇一度刷屏的网文，标题是《赶紧卖掉房子，一套都不剩！》，作者是深圳大学的一位教授。这篇文章很多人应该还记得，那时恰恰是这轮房地产局部大牛市的前夜。转眼之间，北上深房价已经实现了翻倍！
我不知道那位教授自己是否在两年前就把房子“卖得一套都不剩”了，但肯定有读者受此影响，错过了这轮牛市。
去年股市大牛，媒体鼓噪“四千点是刚起步”，“卖房炒股”的时候，我曾在“天天说钱”专栏陆续发表过《卖房炒股，小心被洗劫一空》、《大牛市带来大逃亡》等文章，建议大家买一线城市的房子。那个时候，深圳的新房均价只有现在的一半左右。今年8月，深圳新房均价是5.44万元。至于原特区内，新盘基本上个个“10万+”了。
随着大城市房价不断飙升，租金回报率、收入房价比、购房负担比等重要指标都已经远远突破了警戒线，量变正在推着质变走。
那么问题来了：如果北上深的新房价均达到20万元，大家要不要从楼市撤离避险。
北京和上海面积比较大，仅北京六环以内的面积超过深圳总面积。所以我想把这个问题界定的更清楚些。假如北京五环以内、上海外环以内，深圳福田、罗湖、南山、龙华、宝安、盐田6区的新房均价达到20万元人民币，楼市是否见顶？
我的答案如下：
1、首先要看时间点。如果是10年之内达到这个水平，就比较麻烦，需要引起高度重视。
2、其次看当时的汇率水平。时间点这个指标是远远不够的，更重要的参考指标是是汇率水平。因为在汇率的标尺下，我们可以衡量全球大类资产的价格关系，而资金是趋利避害的。
如果上述地区房价达到20万元人民币的时候，人民币跟美元的汇率水平仍然维持在7:1或者8:1左右的水平，那么意味着北上深核心区房价达到了每平米2.5万到3万美元，这个价格显著超过了纽约、旧金山、洛杉矶、伦敦的水平，存在巨大的泡沫。
这时候，你应该卖掉多余的房子，甚至全部房子去配置境外资产。但我相信，如果出现这种情况，外汇管制一定是非常严格的，你的钱很难出去。而这时候，中国的实体经济一定比较困难。
如果这时候人民币跟美元的汇率是20:1，那么北上深核心区的房价是每平米1万美元，比现在的水平可能还略低点，换句话说，遭遇了“美元顶”，这时候估计国外的热钱开始考虑买中国的房子，你也就没有必要卖了。
3、看收入房价比。收入房价比本来是一个非常重要的指标，可以丈量一个国家和地区房价的水平，但这个指标过去10多年里在中国一直失灵，以至于没有人考虑这个指标。任大炮甚至说，收入房价比越高的城市，越适合投资购房；反之，收入房价比偏低意味着只能刚需购房。
其实这个问题跟股票市盈率的问题差不多。现在银行股只有六、七倍市盈率，维持一年多了，但就是没有人买，买了也不涨。大家都知道创业板的股票泡沫大，市盈率高的离谱，但创业板就是活跃。长远看，市盈率不会永远失灵，收入房价比也不会永远失灵。当北上深每套高层单元房，就足以消灭一个“三百万美元身家富翁”时，这个市场距离大调整就不远了。
有人算出，以目前深圳的平均房价和平均收入，一个人不吃不喝需要1215个月才能买下90平米的房子。如果是夫妻两个人一起负担，一半收入用于日常消费，一半收入用于买房子，需要101年才能买下90平方米的房子。如果房价未来再涨4倍，收入只涨2倍，那么就需要202年才能买下这套房子。到那时，高房价还能维持吗？
4、最后，再重复一下我对中国房价的核心观点，因为在我的几个公众号上，常常会发表不同作者、不同观点的文章，我在不同的语境下也会强调不同的事情，所以有读者认为我的观点常常有变化。其实我自2013年9月开始创立“天天说钱”财经自媒体，核心观点就一直没有变化过。
我长期看好有显著人口增量的、级别高的、汇聚资金能力强的大城市的优质住宅。我说的这类房子，长期看、在人民币计价模式下没有“顶”（短期会有阶段性顶部），美元计价模式下有“顶部”（所谓“美元顶”）。关于楼市泡沫的最终结局，我最早提出了在“东京模式”之外还有“莫斯科模式”，两种模式都值得我们高度警惕。此外，还比较早提出了“高房价”和“高汇率”最终只能保一个，而维护资产价格更重要，因为资产价格关系到社会稳定。
我还提出，只要中国不能开启“印股票的时代”（市场经济+IPO注册制），“印钞票的时代”就只能延续（中国的城镇化只进行到一半），楼市作为最大资金池的作用就无可替代，M2增速就肯定会维持在GDP增速的1.5倍以上，中心城市的房价只能继续上涨。而且，当经济不好的时候，反而会加速上涨，这种情况在过去20多年至少被验证了4次。
能让房价慢下来只有改革，改革带来资源配置的变化，带来技术的进步，带来发展机会的均等和行业利润的平均，热钱自然而然就分流了，去了该去的地方。
由于中国人口众多，城镇化又只进行到一半，北上广深等城市都汇聚了2000万以上的人口，正向3000万的规模迈进。中国任何一个超级城市，其总人口都超过澳大利亚全国的人口。再加上中国土地国有，外汇管制，所以中国房价长期偏高具有其合理性。
未来VR技术的成熟，可能让城市进入多中心、无中心的时代，再加上轨道交通、无人驾驶，城市圈的概念正奔腾而来。超级城市的周边城市，具有很大的发展潜力，比如廊坊、东莞、苏州，其发展机遇将超过西部的很多省会城市。
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