刘晓博:广州房价,为何涨不过北上深
最近两年来,在四大一线城市的竞争中,正呈现出北京、深圳强,广州、上海的弱的局面。由于房价被相继被厦门、三亚、杭州等城市抛离,关于“广州已经不是一线城市了”的说法正被越来越多的人所接受。其实我早在2013年底的“天天说钱”的专栏里,就已经提出了这个看法。当时,深圳的“本外币各项存款余额”第一次历史性地超过了广州。而在2000年的时候,广州还是深圳的两倍。
如果你用GDP、常住人口、社会商品零售总额、固定资产投资总额等传统指标考察,很难发现广州衰落的迹象。尤其GDP和常住人口数量,都是当地政府公布的,由于事关政绩考核,往往失真。
但有三个指标暂时没有被“污染”,可以清晰地看出城市竞争力的变迁,他们是:小学生人数、金融机构本外币各项存款余额(以下简称“资金总量”)和地方预算内财政收入。
1、资金竞争力
下面我们先看一下四大城市过去10年GDP和资金总量的变动情况:
从上述表格里可以看出,四大一线城市的GDP在过去10年里增速最高的是深圳,其次是广州,北京第三,上海第四。看起来广州的成绩相当不错,但如果看资金总量变动情况,就完全不是那么回事了。
过去10年深圳汇聚的资金增长了580%,上海增长了346%,北京增长了341%,广州只有266%。考虑到北京和上海庞大的基数,以及深圳令人恐怖的增速和对广州的反超,我们可以得出这样的结论:北上深都还不错,广州则斯人独憔悴。
2、人口竞争力
下面再看一下四大城市过去10年人口变动情况,表格里有两个指标,一个是我首倡的“小学生人数”,一个是官方统计公报公布的常住人口数量。
从常住人口增长数字看,广州俨然是过去10年最大的人口赢家,它的人口增长了42%超过北上深。
但如果你再看看小学生人数,就会惊得瞠目结舌:北京增长了72%,深圳增长了53%,上海增长了49%,广州只增长了3.9%。
你能想象有这样一座城市吗?它的房价最便宜(这四个城市里的),居住成本最低,过去10年他的人口增长了42%,但小学生只增长了3.9%!如果数据是真的(这些数据都来自广州统计公报),这只能说明广州的外来工都不愿戴上自己的孩子。但另外三个房价贵出一倍的城市,外来工反而多把孩子带在了身边!而外来工在北上深的收入,并不比广州高很多(顶多20%)。
所以,只有一个解释,广州的常住人口数据是失真的。
由于上海小学采用5年制(这不影响其增速数据参与比较),我们换算成6年制,2005年广州、北京、上海和深圳的小学生应该分别是:90.3万人、49.4万人、64万人、56.6万人。所以,在2005年的时候,广州和深圳的实际生活人口就应该已经超过了北京,其中广州还超过上海(但直到今天,广深官方公布的常住人口,仍然只有北京、上海的一半左右)。
中国改革开放开始于1979年,第一波外来人口红利基本上是被广东独享的。1997年之后,长三角才开始真正崛起,随后环渤海地区也崛起。从上面小学生人数变化我们推导出来:广州和深圳是2005年之前,中国流动人口的中心。
随后,北京和上海进入人口快速增长期。最近10年,北京人口增长最多、最快,其次是上海和深圳,而广州的人口增长则基本停滞。也就是说,深圳是四个城市里,唯一持续了穿越年改革开放全历程的人口增长中心。
有人拿2015年1%人口抽样数据来比较北上广深人口增长,说跟2014年相比,北京人口微增、上海减少,广州和深圳继续迅猛增长。其实这是经不住推敲的,中国官方的常住人口统计采用“逢0普查、逢5抽样”,2015年就是抽样调查年,每到这个年份,有些平时数据不准确的城市会释放出一些人口,而北京上海由于平常年份数据比较准确,所以没有这个必要。
因此,准确考察一个城市的人口,还是要看小学生人数或者义务教育阶段的人数。当然,这个数据带有一定的滞后性。
3、财税竞争力
在财政收入上,广州也明显处于下风。
2015年,上海的税收总收入达到11230亿元,增速22%;其中地方财政收入5560亿元,增速13.3%;
深圳财政总收入是7239亿元,增速30.2%,地方财政收入2727亿元,增速30.9%。
北京的财政总收入没有查到,地方财政收入为4724亿元,增速为12.3%。
而广州财政总收入是5166亿元,增速5.8%,地方财政收入是1349亿元,增速为8.5%。
也就是说,在地方财政预算收入上,广州不到深圳的一半,不到北京的三分之一,不到上海的四分之一。更悲催的是,广州的增速还最慢,不到深圳的三分之一。
4、小结
上面我从三个重要指标,分析了过去10年广州是如何落伍的,以及房价为何涨不过北上深。更根本的原因是什么呢?鉴于文章篇幅问题,我着重提两点:
第一,广州虽然是华南中心城市,在多个全国或者区域规划里地位高于深圳,但其实在国家战略里,深圳从来都是高于广州的。深圳不仅是特区,还是计划单列市(享受财税上的优惠),拥有证券交易所,深圳获得的发展机遇的确超过广州。
至于北京和上海,高居中国城市的第一层次,中央的政策利好首先会照耀到它们,这更是广州所无法企及的。
第二,广州经济是国有体制的底子,在商贸、航运、物流、汽车、石化等方面具有雄厚的实力,但在金融业、高科技产业上没有能抓住机遇,显著落后于北上深。而这两大行业,恰恰越来越重要。
如今,广东人口和资金增长中心已经不是广州(或广佛肇),而是深圳(或深莞惠)。而广州的赶超方式,似乎也越来越依靠增加广州的面积和规模,这似乎不是最佳的选择。
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