张平：万达折戟“西班牙大厦”背后说明了啥？
近日，万达酒店发展发布公告称，与西班牙企业Baraka控股公司已达成协议，将出售西班牙大厦所在项目公司的全部股权，代价为2.72亿欧元。但这不是最后定论，还需签订最终协议。同时，万达酒店还指出，Baraka已向集团支付100万欧元作为保证金。保证金可以在今年10月15日签订最终协议之前退还，或者在最终协议签署时作为购买资金的一部分。
早在2014年，万达以2.65亿欧元在西班牙马德里广场收购了“西班牙大厦”项目。该项目总共有25层，高117米，总占地面积4655平方米，将计划重新发展为有200间客房的豪华酒店、高级零售空间及大约300个住宅式公寓的综合物业，预期建筑面积约为83228平方米。
“西班牙大厦”始建于1948年，位于西班牙马德里市中心，是佛朗哥独裁时期的标志性建筑。2006年之前，该大厦内仍有一家豪华酒店皇冠假日酒店、商务中心以及数套公寓，但此后一直闲置。而王健林在两年前买下该大厦时，却如获至宝，他在接受媒体采访时称，他很喜欢西班牙，万达在美国和英国有了投资项目，下一个目标就是西班牙和比利时。
虽说，万达的海外投资战略起步相对较晚，但作为亚洲首富的王健林却做得“风声水起”。2012年5月，万达以26亿美元并购美国AMC影院公司，正式开启走向海外的步伐，截至2015年底，万达海外投资总额超过150亿美元。但时隔两年后，万达却在马德里的西班牙大厦项目上“折戟沉沙”，这让王健林心痛不已。
事实上，这次万达将“西班牙大厦”出售，既有将损失降到最低的想法，也有腾出更多资金再作其他投资的愿望。那么，万达这次究竟亏了多少呢？按照人民币对欧元汇率来计算，2014年2.65亿欧元约合人民币22亿元，而目前2.72亿欧元约合人民币20亿元。也就是说，投资西班牙两年后，万达亏了约2亿元人民币。
对此，业内专家表示，从投资回报的风险控制角度来看，中国房企“走出去”投资海外商用物业，风险相对较小，但是一旦涉及重建等重大改造或开发项目，来自国外政府的政策风险，尤其是政策连续性的风险很高，包括在汇率变动情况下，企业承受的压力可能更大。
而笔者认为，文化的差异、政策的变化、投资回报等都是中国企业“走出去”时要面对的重要问题。那是啥原因迫使王健林宁愿面临亏损，也要出售“西班牙大厦”的呢？
首先，文化的差异。由于项目历史悠久，西班牙人认为该大厦有“丰富历史价值”。去年万达方面提出对大厦进行拆除重建的计划也激起当地民众的强烈反对。据西班牙电视台报道，2015年9月马德里有超过7万市民联名反对万达的拆除重建拆计划。这些问题令万达西班牙大厦项目过去多年始终没有进展。
自去年初，万达集团提出对“西班牙大厦”的改造方案后，马德里地方历史文化遗产委员会提出警告，称由于西班牙大厦拥有丰富的历史价值，因此要求中国开发商必须保留大厦的主要和侧外立面。
得知这一警告后，万达集团举行多次会议，设法用30多位城市规划专家出具的报告说服马德里政府，证明拆除重建方案是确保大厦“安全性”的“唯一选择”。但结果是以失败而告终。
再者，政策的变化。尽管马德里政府曾经一度非常支持这个项目，但万达集团恰好遇到了马德里政府换届。由于政府换届，万达对西班牙大厦的改造遭到新任执政党的重新评估。由于万达和当地新政府的私人关系没处理妥当，万达项目始终得不到当地政府的支持。笔者也觉得，即便是一向长于和政府打交道的万达，出海之路也存在较大荆棘。
最后，由于英国选择脱欧，欧洲经济充满不确定性。从投资收益角度来看，近期欧洲市场的住宅、商住投资收益率正处于下滑趋势，投资者开始对欧洲市场比较警惕了，这在很大程度上影响了万达项目的进行。在万达看来，既然不能对“西班牙大厦”拆除重建，只能出租获利，回报率也不高，还不如腾出更多资金投资更好的项目。
万达折戟西班牙大厦，浮亏2亿元人民币。这既说明了中国企业要想成功“走出去”也并非易事，也给后来的企业“投资海外”提供宝贵经验。笔者认为，万达在“西班牙大厦”上折戟，除了大环境不佳，投资回报率下滑之外，更是对当地的文化、政策、法律缺乏足够了解。所以，中国企业要想走出去，就必须做到“知已知彼”，这样才能“百战不殆”。
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