张平：推进房地产税改革究竟难在哪里？
最近，财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示，应该积极推动房地产税制改革，解决收入分配问题，这是一个难题，但必须要义无反顾地去做。也就是说，政府已经下决定要开征房地产税。现在很多人搞不清楚“房产税”和“房地产税”这两个概念到底有啥区别，都在混淆使用，房地产税和房产税仅一个“地”之差，实际差别却很大。
房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前的房产税更类似于国外的物业税。而未来的房地产税，征收对象不仅是房屋，还可能涵盖土地等。现行房地产相关税费，都有可能随着房地产税的推行而进行整合，因此应该是房地产税收体系的综合改革。？？
事实上，从2003年提出物业税开始，房地产税已历经13年之久，其间经历了征不征、怎么征、征多少等诸多讨论和争议。2011年初，在没有立法的前提下，先行在上海和重庆两地进行试点征收。那么，国内开征房地产税究竟难在哪儿呢？
其一，开征房地产税，必须先立法。2013年11月，十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出了“税收法定”的原则，也就是说，“如果没有相应法律作前提，政府则不能征税”。
2015年3月，十二届全国人大三次会议通过了修改《立法法》的决定，明确规定：税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度，只能通过制定法律来解决。一系列政策频出，意味着未来开征房地产税，必须先由全国人大立法讨论通过才能算数。
其二，房地产税在起草过程中，实际上是对现行税制以及有关的收费体系的再设计，因为围绕着房地产的税收有很多，还有附加在土地上的各种各样数不清名目的一些费用，都和房地产税有关。笔者认为，实际上，房地产税的出台，是对现行税费体制中的一些税费项目所做的必要调整和整治，而这又将是一个非常复杂和困难的过程，所以才会一拖再拖。？
其三，房地产税收抵不上征税成本，得不偿失。房地产税是典型的地方税，自然由地方税务部门来开征，而征收房地产税实际上是考验地方政府的能力。要知道，房地产税作为直接税种，征收难度大、且成本高昂。所以，专家们认为，即使绝大部分城市强行开征，获得的收入也难以抵消成本
从试点城市看，无论是上海的增量征收还是重庆的高端存量征收，所得税收入都很少。重庆从2011到2013年，累计3年征收房产税未超过4亿元；上海3年累计征收个人住房房产税约6亿元。不仅实际征收税额和两市的住房规模远远不匹配，征收所花费的人力物力成本相对巨大。？？
其四，向居民征收房产税，必须要有中介机构。迄今为止，中国的税收几乎都是针对法人进行征收，即便是个人所得税，也是通过单位财务部门代扣代缴，现在让税务局直接面对居民个人征收房地产税，难度可想而知。？？
现在很多专家建议，采取中介代征模式，可以把房地产税委托给有资质的资产评估权威部门来征收。不过，这无疑会给中介部门的诚信程度、职守操守和业务能力提出了更高的要求。中国是一个大国，南北东西差别很大，税务机关以及相关的中介部门的管理一时半会儿又跟不上，这就使得房地产税开征的时候会遇到想象不到的麻烦。？
现在，国内无论是些无良学者，还是房地产开发商，都在坚持认为，中国人所购买的住房只有70年使用权，土地出让金已经交了，如果征收房地产税就是重复征税。所以，政府就不该征收房产税。甚至于，一些名牌大学的教授都觉得，“在国家拥有土地的情况下，为何再要向个人征收房产税，这种模式在国际上罕见。”
实际上，房地产税与土地出让金根本上就是完全两个概念。房地产税征收的目的就是如何通过这种税收制度来调节居民收入分配差距。再者就是保证地方政府的财政收入稳定。而土地出让金，就是在土地国有的情况下，土地使用权的交易价格。这两者是完全不一样的事情。
此外，既然国家在拥有土地的情况下，不可向个人征收房产税。那么国家拥有土地的情况下，住房却为何成为少数人赚钱的工具？既然，土地是国家的，那么土地上的住房的使用权、转让权、收益权等都该是国家的所有（也就是全民所有），那么为什么还有这么多人通过炒房进谋取私利呢？
其实，当前个人所持有的住房除了名义上还是国家70年使用权外，其他全部的实际性的权利都早已通过商品房的买卖交易转移到个人手上了。而个人不仅拥有住房所有权、转让权，甚至还拥有住房出租或出售的收益权。
在一个成熟的市场体系下，房地产税是一种选择性的财产税（即是财产税中的一种）。它同其他财产税一样，是一个国家赋税结构中的三大支柱（还有消费税、所得税）之一。因此，房地产税的征收既不是要不要征收的问题，也不是征收后能够起到什么作用的问题。它是现代税收制度不可或缺的部分。既然个人持有住房获得了收益就得征税。那么，国家开征房地产税想起到啥效果呢？
首先，房地产税意在通过税收的杠杆拉近社会贫富之间的差距。近十多年来，国内房价一路飙升，加快了贫富二级分化，这造成了投机、投资者肆意加杠杆发财致富，普通中低收入群体却要承受高房价之苦。而通过对拥有较多房产的人开征税收，对住房较少的群体少征甚至免征房产税，便可达到缩小社会贫富差距的目标。
笔者认为，根据中国国情，我国的房地产税应设定一定免征额。根据上海的试点经验，免税面积设定为人均60平方米比较合理，这样对于3口之家来说，可以有180平方米不用交税，从而保证了居民第一套住房不用缴税。这样就能显示出，房产税只是意在调节收入分配的差距。
再者，对打开地方政府的税源有利。中国的财政收入从2014年开始，结束了两位数增长。2014年全国财政收入同比增速只有8.6%，创下1991年以来最低点；到了2015年增速只有8.4%，收支缺口高达2万亿。2016年上半年，财政收入增速进一步下降到了7.1%。而“营改增”的结果，使得地税主体税种缺失，税源已经开始严重萎缩……
同时，地方政府对土地出让金收入情有独钟。为了拿到更多的土地出让金，地方政府甚至还减慢推地数量和进程，人为制造土地资源的稀缺性。而一旦开征房地产税，地方财政有了新的收入来源，就会减少对土地财政的依赖度。这样有利于地方政府的经济结构转型。
最后，房地产税有利于控制高房价。不管房地产税哪年开始征收，房地产税对楼市肯定会有冲击。7月21日，央行最新发布了2016年上半年金融机构贷款投向统计报告。数据显示，今年6月末，个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%， 上半年人民币贷款增加7.53万亿，其中居民房贷新增2.36万亿元。如果有房地产税的预期，买房者就没那么积极出手了。
现在很多人认为，房地产税的开征不可能降房价。而笔者认为：从国际经验来看，房地产税在房价快速上涨趋势中，无法起到抑制投机的作用。但当房价出现拐点时，房地产税会房价的影响力才会逐步显现。试想，如果房价天天涨价，房地产税赋又轻的很，当然无法抑制房价的过高增长。
经历了十多年漫长时光之后，房地产税终于要来了。房地产税之所以推行的如此艰难，既有法律层面需要完善，又有既得利益群体的掣肘，还有地方政府在征收方面能力的不强。显然，方案从讨论到通过，再到落实仍将有一个过程。不过，房地产税的脚步已经渐行渐进了。
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